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樓市“大殺器”再現(xiàn),這次輪到上海了

發(fā)布時(shí)間:2024-09-03 16:04:15來源: 13041198719

近日,上海首張房票落地金山。

在金山衛(wèi)鎮(zhèn)橫浦村的動(dòng)遷中,有當(dāng)?shù)鼐用襁x擇了房票安置,其憑房票直接購買了一套位于金山濱海城區(qū)的商品房住宅,并按照7%比例獲得了約20萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。這是《金山區(qū)房票安置實(shí)施辦法(試行)》出臺(tái)后,上海市發(fā)放并使用的首張房票。

最近一兩年,選擇房票作為安置手段的城市越來越多,已經(jīng)逐步由二、三線城市,擴(kuò)展到一線城市。未來,在城市舊改安置中,房票會(huì)逐漸過渡成主流甚至唯一的安置方式嗎?

金山的試點(diǎn)

雖然上海第一張房票在8月正式被使用,但相關(guān)政策在6月已經(jīng)發(fā)布。

今年6月12日,上海金山區(qū)房管局印發(fā)《金山區(qū)房票安置實(shí)施辦法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)?!掇k法》自當(dāng)日起施行,有效期2年。

更早之前的5月,上海市住建委對(duì)市政協(xié)十四屆二次會(huì)議第0936號(hào)提案(“關(guān)于創(chuàng)新‘兩舊一村’改造模式,推出房票機(jī)制的提案”)作出答復(fù),透露將對(duì)部分商品房去化有一定難度、合作企業(yè)資金有壓力、屬地政府有積極性的“城中村”改造項(xiàng)目,創(chuàng)新試點(diǎn)房票安置方式。

相比同類補(bǔ)償,金山的房票補(bǔ)償,激勵(lì)金額較高?!掇k法》明確,被補(bǔ)償人選擇房票安置方式的,按照補(bǔ)償協(xié)議給予補(bǔ)償款總金額7%的獎(jiǎng)勵(lì)作為房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)。

而此前部分城市使用房票的獎(jiǎng)勵(lì),大多為補(bǔ)償款總金額的3%或5%。

金山區(qū)房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示,房票是動(dòng)遷安置中貨幣補(bǔ)償?shù)囊环N補(bǔ)充方式,相比產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式(即選擇動(dòng)遷安置房),群眾選擇房票安置,一來可以購買商品房住宅,二來可以直接拿現(xiàn)房,縮短在外過渡的時(shí)間。

“相比單一的貨幣補(bǔ)償方式,房票可額外獲得一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。而對(duì)一個(gè)地區(qū)來說,還有望拉動(dòng)本地區(qū)商品房樓盤銷售,并有利于防止建設(shè)過多的動(dòng)遷安置房,降低政府資金成本壓力。”上述負(fù)責(zé)人表示。

根據(jù)金山區(qū)的規(guī)則,拿著房票,拆遷居民可以在指定的“房源超市”選擇適合的房子。具體操作過程中,如果實(shí)際購房款高于房票面值,差額需要自己支付;如果購房款低于房票面值,政府會(huì)退現(xiàn)金給購房者。此外,購房者還可以獲得一定比例的政策性現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì),這筆錢由開發(fā)商和相關(guān)政府單位共同支付。

值得關(guān)注的是,首先使用房票的這戶上海居民,其整體的動(dòng)遷時(shí)間將大幅縮短。根據(jù)公開信息,今年5月,首先使用房票居民所在的橫浦村,集體土地才啟動(dòng)拆遷。

據(jù)了解,目前金山區(qū)“房源超市”首批的10個(gè)樓盤都是現(xiàn)房,備案單價(jià)區(qū)間在2.01萬~3.87萬元/平方米,有戶型較小的,比如65平方米的住房,也有超過160平方米的大戶型。未來,“房源超市”還會(huì)上架六個(gè)月內(nèi)竣工交付的期房。

為何一線城市紛紛加入?

事實(shí)上,加入房票安置行列的一線城市不僅僅是上海。今年7月,北京也發(fā)布了《北京市通州區(qū)房票安置實(shí)施方案(試行)》征求意見的通知(以下簡(jiǎn)稱“征求意見通知”),公開征集意見時(shí)間為2024年7月4日至2024年7月12日。

在更早的2024年1月,廣州市荔灣區(qū)石圍塘征拆項(xiàng)目發(fā)出廣州的首張房票。

“觀察全國(guó)重點(diǎn)城市的房票政策和推進(jìn)情況,主要是在郊區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行的。2023年以來各大城市的房屋交易市場(chǎng)中,郊區(qū)市場(chǎng)的壓力比較大,市區(qū)的活躍度要更高,進(jìn)而造成了市場(chǎng)分化的現(xiàn)象。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說。

以上海市金山區(qū)為例,據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2023年,金山區(qū)新房成交均價(jià)約為2.7萬元/平方米,這與上海核心區(qū)房?jī)r(jià)相差甚大,甚至只有部分核心區(qū)的四分之一甚至五分之一。

而金山距離上海主城核心區(qū)的距離也較遠(yuǎn)。比如從上海南站出發(fā),乘坐“小火車”一路南下,穿過閔行和松江,約1個(gè)小時(shí)后,可到達(dá)終點(diǎn)金山衛(wèi)站,這里便是與浙江嘉興相鄰的上海市金山區(qū)。

今年初,金山區(qū)為了進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)匦路夸N售,發(fā)布消息稱“買房免費(fèi)坐地鐵”,即在金山購置建發(fā)房產(chǎn)、復(fù)地產(chǎn)發(fā)、華紡房地產(chǎn)、新華房地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、佳運(yùn)置業(yè)、北京建工、保利發(fā)展、新金山投控集團(tuán)9家開發(fā)商的指定樓盤,可享五年免費(fèi)軌交通勤,該政策自2024年1月2日起生效。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來,郊區(qū)市場(chǎng)落實(shí)房票政策,客觀上可以引導(dǎo)購房需求的釋放,在促進(jìn)去庫存和提振交易活躍度的同時(shí),對(duì)于全市各區(qū)的市場(chǎng)均衡發(fā)展具有積極作用。

此外,以往大城市的舊改,補(bǔ)償安置給地方財(cái)政帶來一定壓力。

以首先推出房票的一線城市廣州為例,2023年廣州全市至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目,是近些年規(guī)模最大的。

根據(jù)《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021—2035年)》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2021—2035年)》,至2035年廣州推進(jìn)城中村全面或混合改造項(xiàng)目165個(gè),其中全面改造150個(gè)、混合改造15個(gè)。今年7月,號(hào)稱廣州最貴的城中村改造項(xiàng)目——康鷺舊改項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)。該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約378萬平方米,計(jì)劃改造成本高達(dá)304.65億元。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來,一線城市拆遷資金需求量較大,與此同時(shí)城中村加快改善住房需求的迫切性也比較強(qiáng)。通過房票這類制度創(chuàng)新,加快了舊改工作的進(jìn)度,最終實(shí)實(shí)在在地促進(jìn)了城中村改造各項(xiàng)既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

今年超40城推出房票

中指研究院指出,房票安置作為特殊的貨幣化安置方式,相較于直接貨幣補(bǔ)償,有助于鎖定購房需求在本地釋放,同時(shí)一定程度上緩解了地方政府短期財(cái)政集中支出的壓力。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì),僅今年以來,就有超40城出臺(tái)落地房票安置政策。

早在2015年,就有城市在棚戶區(qū)改造拆遷安置中推出房票制度,但主要集中在三、四線城市。

中金公司發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示,本輪周期中房票政策集中推行始于2022年中,并在2023年延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。截至2023年末,全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)推出131條房票政策,涉及75個(gè)城市和123個(gè)行政區(qū)劃,且在重點(diǎn)一、二線城市的覆蓋度越來越高,政策力度明顯超過2015—2018年棚改時(shí)期使用范圍。

不少分析認(rèn)為,這與目前地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過渡息息相關(guān)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來,過去保障房市場(chǎng)的發(fā)展,更注重購地和開發(fā),屬于增量市場(chǎng)的范疇。如今,房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)方式從增量拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)向存量帶動(dòng)為主。2024年在落實(shí)“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策措施中,保障房的建設(shè)和籌集思路有重要變化,即圍繞消化存量房產(chǎn)做足文章。他說:“房票發(fā)放,減少了動(dòng)拆遷安置房的傳統(tǒng)建造工作,同時(shí)和消化存量房產(chǎn)有機(jī)結(jié)合,更好地助力‘增存統(tǒng)籌’工作。”

目前看,房票交易的規(guī)則越來越趨于靈活多樣。比如部分城市還放松了對(duì)房票流通轉(zhuǎn)讓的限制。廈門市允許房票進(jìn)行流通轉(zhuǎn)讓,即在滿足戶人均居住面積不低于35平方米的前提下,房票可以轉(zhuǎn)讓給第三人使用,同時(shí)一張初始房票可以分割金額轉(zhuǎn)讓給多人。北京市通州區(qū)發(fā)布的征求意見通知?jiǎng)t顯示,房票允許向騰退申請(qǐng)人直系親屬(配偶、父母、子女)實(shí)名轉(zhuǎn)讓一次。

還有政策則提出,如果不使用房票,當(dāng)?shù)貢?huì)按照房票金額的現(xiàn)金返還。比如北京市通州區(qū)的征求意見通知顯示,房票使用期限自房票核發(fā)之日起計(jì)算,最長(zhǎng)不超過12個(gè)月。房票使用期限內(nèi)未使用的,按房票面值以現(xiàn)金方式支付騰退申請(qǐng)人。

未來房票使用范圍是否會(huì)越來越大,甚至成為某些城市唯一的安置方式?

“未來,回遷房安置(給房)、貨幣安置(給錢)、房票安置(給票)將是并存的三種模式,并非會(huì)強(qiáng)制被拆遷戶選擇房票安置,而是安置的多元化。當(dāng)然,地方政府在政策上會(huì)鼓勵(lì)房票安置。比如,加大財(cái)政補(bǔ)貼、商品房打折、提高房源與需求的匹配度。”廣州城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉表示。

在李宇嘉看來,這些都有望提升城中村改造房票安置的可行性。但值得注意的是,告別大拆大建之后,隨著地方財(cái)力緊張,部分城中村房屋評(píng)估價(jià)值較低,無法1:1置換商品房,房源匹配難度大。此外,部分城市房票安置的區(qū)域,與原來舊改區(qū)域存在一定距離,不少居民并不愿意搬遷至此。因此,他建議將二手住房也納入房票安置的范疇,進(jìn)一步增加房票安置的房源選擇。

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